FAQ - foire aux questions

A quelles taxes et participations communales est soumis un propriétaire qui dépose un permis de construire ?

Quand une commune décide de poursuivre son urbanisation, il lui appartient de réaliser les équipements publics nécessaires et de déterminer la manière de les financer.

Des contributions financières (taxes ou participations) peuvent être exigées à l'occasion de la délivrance des autorisations de construire.

1- La taxe locale d'équipement (TLE)

Elle a pour objet de financer les travaux d'équipements publics communaux et est donc perçue au profit de la commune.

Instaurée de plein droit dans les communes de plus de 10 000 habitants, elle est instituée par délibération du conseil municipal dans les autres.

Le fait générateur de la TLE est constitué par la délivrance de l'autorisation de construire.

2- Les contributions aux dépenses d'équipements publics

• a) la taxe départementale pour les espaces naturels sensibles (TDENS) instauré par le conseil général, afin de préserver la qualité des sites, des paysages et de milieux naturels et d'assurer la sauvegarde des habitats naturels
• b) la taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (TDCAUE) , instauré également par le conseil général
• c) la participation pour raccordement à l'égout (PRE) s'applique aux immeubles édifiés après l'installation de l'égout dans les conditions déterminées par une délibération du conseil municipal et ne doit pas dépasser 80% du coût d'une installation individuelle
• d) la participation destinée à la réalisation de parcs publics de stationnement : elle est instituée par la commune et est alors demandée au bénéficiaire de l'autorisation de construire qui ne peut pas satisfaire lui-même aux obligations imposées par un document d'urbanisme en matière de réalisation d'aires de stationnement. Son plafond est fixé annuellement
• e) la participation spécifique pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels induit par les constructions à caractère industriel, agricole, commercial ou artisanale (exemple : création d'un carrefour pour desservir une grande surface)
• f) la participation pour voirie et réseaux : elle est instituée par la commune. Elle permet de financer en tout ou partie la construction de voies nouvelles ou de l'aménagement de voies existantes ainsi que l'établissement ou l'adaptation des réseaux qui leur sont associés, lorsque ces travaux sont réalisés pour permettre l'implantation de nouvelles constructions
• g) les cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics , dans la limite de 10% de la superficie du terrain
• h) la participation des riverains à la création de voies nouvelles , applicable uniquement en Alsace et Moselle
• i) la redevance d'archéologie préventive, prévue aux articles L524-2 à L524-13 du code du patrimoine
• j) la taxe complémentaire à la taxe locale d'équipement en Ile-de-France, prévue par l'article 1599 octies du code général des impôts
• k) la taxe spéciale d'équipement routier de la Savoie, prévue par l'article 1599-0 B du code général des impôts.

Comment calcule-t-on la surface hors oeuvre nette (SHON) lors d'une demande de permis de construire ?

Lors d'une demande de permis de construire, le pétitionnaire doit mentionner la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) de la construction prévue.

Cette surface est égale à la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) après diverses déductions détaillées plus loin.

Le calcul de la SHOB constitue donc la première étape nécessaire à la détermination de la SHON.

1- La SHOB

La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher,

• y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ;
• non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès).

2- La SHON

De cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON :

• surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m),
• surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
• surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
• surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
• surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
• déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène.

Comment obtenir une prorogation de son permis de construire ?

Le délai de validité du permis de construire est de deux ans. La prorogation permet au titulaire du permis de lui faire produire ses effets au-delà du délai normal.

Ainsi, le permis de construire peut être prorogé pour une nouvelle année sur demande de son bénéficiaire adressée à la mairie si cette demande a été formulée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, et si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable à son égard. La demande de prorogation, formulée par lettre en double exemplaire, est déposée contre décharge à la mairie ou transmise par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal. Si aucune réponse ne vous parvient dans un délai de deux mois suivant la date de l'avis de réception ou de la décharge, la prorogation vous est acquise de plein droit.
Attention : le permis de construire ne peut être prorogé qu'une seule fois.
© CIRA, 01 Avril 2008 - Réf. : F1556

Dans quels cas et comment opère-t-on le transfert du permis de construire ?

Lors d'un changement de bénéficiaire d'un permis de construire en cours de validité, le transfert de ce permis est possible. En effet, le permis de construire est attaché au projet et non à la personne bénéficiaire.

Il n'est pas automatique et fait l'objet d'une décision prise par l'autorité compétente au moment de la demande de transfert.

Sachez que le transfert du permis de construire ne repose sur aucun fondement réglementaire, mais résulte d'une simple pratique administrative, reconnue par la jurisprudence.

Le transfert est de droit sous trois conditions :

• le permis ne doit pas être périmé,
• le titulaire du permis et le futur bénéficiaire doivent avoir donné leur accord sur le transfert,
• le futur bénéficiaire du permis doit répondre aux conditions de tout demandeur de permis de construire prévu à l'article R423-1 du code de l'urbanisme.

Dans la forme, le transfert est un arrêté de l'administration constatant le changement de titulaire, l'acceptation de l'ancien et l'accord du propriétaire du terrain ainsi que le transfert des droits et obligations du nouveau titulaire (notamment en matière fiscale).

Le nouveau titulaire procède à l'affichage du transfert puisqu'il profite des droits et obligations du titulaire du permis.

A noter qu'un changement de la réglementation intervenu depuis la délivrance du permis initial (par exemple la modification ou la révision du plan d'occupation des sols) ne peut pas motiver un refus de transfert, puisque ce dernier ne fait pas naître de nouveau permis.

© CIRA, 01 Octobre 2007 - Réf. : F2698

En Alsace Moselle, quelle est la valeur du règlement municipal des constructions ?

La loi du 7 novembre 1910 sur la police des constructions permet au maire, après consultation des propriétaires fonciers et des experts désignés à raison de leur compétence, d'édicter, outre la réglementation de la police des constructions, un règlement municipal des constructions. Il se juxtapose aux règles d'urbanisme de droit général et les permis de construire doivent le respecter.

Le maire a le pouvoir d'imposer des règles de densité, de hauteurs maximales, d'alignement et d'architecture dans l'intérêt de l'esthétique locale.

© CIRA, 01 Octobre 2007 - Réf. : F2192

L'installation d'un abri de jardin relève-t-elle d'un permis de construire ?

L'installation d'un abri de jardin (démontable ou non, avec ou sans fondations) peut relever d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration de travaux, selon les cas.

1- L'installation d'un abri relève d'un permis de construire, dans les cas suivants :

• si la création de SHOB (surface hors oeuvre brute) de l'abri est supérieur à 20 m2 ;
• si le terrain est nu ou en ruine, ou encore ne comporte qu'une petite construction (exemple : un garage). Dans ce cas, la SHOB créée importe peu et l'abri nécessite un permis ;
• si l'abri est construit parmi les immeubles inscrits à l'inventaire des monuments historiques, et ce quelle que soit la SHOB créée (les prescriptions du POS peuvent imposer des règles de constructibilité limitée, selon l'endroit) ;
• si les travaux entraînent un réel changement de destination, l'abri est subordonné à permis de construire et ce quelle que soit la SHOB créée.

2- L'installation d'un abri relève d'une déclaration préalable, dans le cas suivant :

• si cette construction a pour effet de créer sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 m2, et ce sans changer la destination de l'existant.
• A noter cependant : l'exclusion de ces travaux du champ du permis de construire ne les dispense pas des autorisations ou déclarations prévues par d'autres législations ou réglementations (exemple : un abri installé sur le domaine public nécessite d'être titulaire d'une convention du domaine public).
• En revanche, si cette construction est de très faible dimension et ne dépasse pas une surface au sol inférieure à 2 mètres ou de hauteur inférieure à 12 mètres (sans création de SHOB), elle ne nécessite aucune autorisation ; il en est de même pour les abris temporaires de chantier.

© CIRA, 01 Octobre 2007 - Réf. : F662

Le recours à un architecte est-il obligatoire pour déposer un permis de construire ?

Le recours à l'architecte est obligatoire lorsque la modification du bâti existant entraine un dépassement des seuils légaux.

Ces seuils s'apprécient en fonction de chaque destination.

Pour une habitation, le seuil est de 170 m2 de SHON (surface hors d'oeuvre nette).

Pour la destination agricole, le seuil est de 800 m2 de SHOB (surface hors d'oeuvre brute).

Voici des exemples de modifications nécessitant le recours à l'architecte :

• cas de changement de destination avec ou sans extension : si le changement entraine un dépassement du seuil, le recours à l'architecte est obligatoire ;
• cas d'extension d'une habitation : si la surface globale de l'habitation dépasse 170 m2, le recours à l'architecte est obligatoire quelle que soit la taille de l'habitation initiale ou celle de l'extension, si la surface totale dépasse 170 m2 ;
• cas de bâtiment mixte : si le projet comprend un bâtiment ayant deux destinations (agricole et d'habitation), le recours à l'architecte dépend du seuil réservé à chaque destination.

© CIRA, 01 Octobre 2007 - Réf. : F2870

Peut-on contester un permis de construire accordé à un voisin, et si oui, comment ?

Oui, on peut en effet contester le permis de constuire dans le délai de deux mois comptabilisé à partir du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.

Pour cela, il existe deux voies qui sont le recours administratif et le recours contentieux :

• le recours administratif peut prendre la forme soit d'un recours gracieux introduit auprès de l'auteur de la décision soit d'un recours hiérarchique adressé au préfet du département (uniquement lorsque la décision a été prise par le maire au nom de l'Etat) ou au ministre chargé de la construction (lorsque la décision a été prise par le préfet). Notez bien que le recours doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à son destinataire ainsi qu'au bénéficiaire du permis de construire.
• si le recours administratif s'est avéré inefficace, il est possible de se tourner vers la voie du recours contentieux . Il faut alors saisir le tribunal administratif (dans le ressort duquel est situé l'immeuble qui fait l'objet du litige) qui examinera la légalité de l'autorisation attaquée.

A noter le recours doit être notifié par lettre recommandé avec accusé de réception au tribunal administratif (dans les formes prévues par le code des tribunaux administratifs) ainsi qu'à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis de construire

© CIRA, 01 Octobre 2007 - Réf. : F619

Quelle est la durée de validité du permis de construire, d'aménager ou de démolir ?

Le permis est valable deux ans à compter de sa notification au demandeur.

Le permis est périmé dans les deux cas suivants :

• les travaux de construction n'ont pas commencé dans les deux ans qui ont suivi la notification du permis ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue ;
• les travaux ont été interrompus pendant plus d'un an.

Le délai de validité est également suspendu en cas de recours contentieux devant la juridicion administrative jusqu'au pronocé d'une décision juridictionnelle irrévocable.

Le permis de construire, d'aménager ou de démolir peut être prorogé d'une année si les prescriptions d'urbanisme ou les servitudes n'ont pas évolué de façon défavorable pour le projet.

© CIRA, 01 Octobre 2007 - Réf. : F2082

Quel est le délai d'instruction normal d'un permis de construire ?

Si le dossier est complet, le délai d'instruction normal d'un permis de construire est :

• de deux mois à compter de la décharge ou de l'avis de réception postal, du dépôt en mairie de la demande pour les maisons individuelles,
• de trois mois pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public...).

Si le dossier est incomplet, l'autorité compétente dispose d'un délai d'un mois pour inviter le demandeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, à fournir les pièces complémentaires. Ce dernier dispose alors d'un délai de trois mois pour les remettre au service instructeur (par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou contre décharge). A défaut, le dossier sera rejeté.

Passé le délai d'un mois, si l'administration ne s'est pas rendu compte qu'une pièce obligatoire manque, elle peut en solliciter la délivrance auprès du demandeur, mais cette demande ne pourra en aucun cas prolonger le délai d'instruction.

Lorsque les pièces complémentaires ont été remises par le demandeur, le délai d'instruction court (deux mois ou trois mois selon le type de construction).

Si l'administration ne se prononce pas dans ce délai d'instruction, le pétitionnaire peut se prévaloir d'un permis tacite. Toutefois et dans certains cas énumérés par l'article R424-2 du code de l'urbanisme, il n'est pas possible de bénéficier d'un permis tacite : projet est situé dans un site classé ou dans une réserve naturelle ou soumis à enquête publique, ...

A noter : ces délais d'instruction de base peuvent être modifiés :

• soit par une majoration (construction à proximité d'un ouvrage militaire, consultation de la commission départementale de la nature, des paysages ...),
• soit par la substitution d'un nouveau délai particulier (nécessité de consulter une commission nationale ou l'Assemblée de Corse ...),
• soit être exceptionnellement prolongés (en cas de recours contre l'avis de l'architecte des Bâtiments de France ou lorsque le projet fait l'objet d'une évocation par le ministre chargé des sites ...).

Dans tous ces cas, l'administration doit notifier ces nouveaux délais dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande. A défaut, un permis de construire tacite interviendra à l'issue des délais de droit commun.

© CIRA, 01 Octobre 2007 - Réf. : F3113